Der Index
Wie hoch ist die Bruttorendite in der Schweiz?
Zwischen 3,0 Prozent am Genfersee und 4,9 Prozent im Jura — der Ort entscheidet fast alles. Der mfhindex führt die marktüblichen Renditen je Kanton, mit offengelegter Methode.
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Was der Index misst
Nicht was ein Haus abwirft,
sondern was der Markt dafür verlangt.
Die Bruttorendite ist der Preis des Geldes für Renditeliegenschaften an einem Ort. Sinkt sie, steigen die Preise bei gleichem Ertrag — und umgekehrt. Sie ist damit die kürzeste Zusammenfassung eines lokalen Immobilienmarkts, die es gibt.
Viel Nachfrage, wenig Angebot, hohe Preise. Der Käufer nimmt wenig laufenden Ertrag in Kauf, weil er auf Werterhalt und Vermietbarkeit setzt.
Kein Geschenk. Sie ist der Preis für dünnere Nachfrage, höheren Leerstand und einen engeren Wiederverkaufsmarkt.
Ist der Kaufpreisfaktor. 3 Prozent sind das 33-fache der Jahresmiete, 5 Prozent das 20-fache. Dieselbe Aussage, andere Einheit.
Alle 26 Kantone
Nach Rendite geordnet.
Von der teuersten Lage der Schweiz zur günstigsten. Die Spalte «Grundlage» sagt, ob der Wert aus einer publizierten Serie stammt oder zwischen Ankern interpoliert wurde — das ist der Unterschied zwischen einem Index und einer Meinung.
| Kanton | Bruttorendite | Kaufpreisfaktor | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Genf GE | 3.0 % | 33.3× | aus Ankern interpoliert |
| Zug ZG | 3.1 % | 32.3× | aus Ankern interpoliert |
| Zürich ZH | 3.3 % | 30.3× | aus Ankern interpoliert |
| Schwyz SZ | 3.4 % | 29.4× | aus Ankern interpoliert |
| Basel-Stadt BS | 3.4 % | 29.4× | aus Ankern interpoliert |
| Waadt VD | 3.5 % | 28.6× | aus Ankern interpoliert |
| Luzern LU | 3.6 % | 27.8× | aus Ankern interpoliert |
| Aargau AG | 3.9 % | 25.6× | aus Ankern interpoliert |
| Bern BE | 4.0 % | 25.0× | aus Ankern interpoliert |
| Graubünden GR | 4.0 % | 25.0× | aus Ankern interpoliert |
| Nidwalden NW | 4.1 % | 24.4× | aus Ankern interpoliert |
| Freiburg FR | 4.1 % | 24.4× | aus Ankern interpoliert |
| Basel-Landschaft BL | 4.1 % | 24.4× | aus Ankern interpoliert |
| St. Gallen SG | 4.1 % | 24.4× | publizierte Serie |
| Obwalden OW | 4.2 % | 23.8× | aus Ankern interpoliert |
| Schaffhausen SH | 4.2 % | 23.8× | aus Ankern interpoliert |
| Thurgau TG | 4.2 % | 23.8× | aus Ankern interpoliert |
| Tessin TI | 4.2 % | 23.8× | aus Ankern interpoliert |
| Solothurn SO | 4.3 % | 23.3× | aus Ankern interpoliert |
| Appenzell A. Rh. AR | 4.4 % | 22.7× | aus Ankern interpoliert |
| Appenzell I. Rh. AI | 4.4 % | 22.7× | aus Ankern interpoliert |
| Wallis VS | 4.4 % | 22.7× | aus Ankern interpoliert |
| Uri UR | 4.5 % | 22.2× | aus Ankern interpoliert |
| Glarus GL | 4.5 % | 22.2× | aus Ankern interpoliert |
| Jura JU | 4.5 % | 22.2× | aus Ankern interpoliert |
| Neuenburg NE | 4.6 % | 21.7× | aus Ankern interpoliert |
Und innerhalb des Kantons
Der Kantonswert ist ein Mittel. Was tatsächlich bezahlt wird, hängt an der Lage der Parzelle — diese Zuschläge und Abschläge kommen auf den Kantonswert:
Prozentpunkte auf die Bruttorendite. Eine höhere Rendite bedeutet einen tieferen Preis bei gleichem Ertrag.
Offengelegt
Wie der Index entsteht.
Ein Index ohne Methode ist eine Behauptung mit Nachkommastelle. Hier sind die vier Schichten, in der Reihenfolge, in der sie wirken.
-
Schicht 1
Publizierte Bandbreiten
Veröffentlichte Renditebänder für Renditeliegenschaften bilden den Anker je Region. Sie führen, weil sie auf tatsächlich gehandelten Objekten beruhen.
-
Schicht 2
Beobachtete Angebote
Laufend erfasste Inserate mit ausgewiesenem Mietertrag verschieben den Wert INNERHALB der Bandbreite. Sie dürfen sie nicht verlassen — ein einzelnes ungewöhnliches Objekt soll den Kanton nicht bewegen.
-
Schicht 3
Amtliches Mietniveau
Die Strukturerhebung des Bundes kalibriert die Ertragsseite: ohne sie würde eine falsch angenommene Miete die Rendite in die falsche Richtung schieben, ohne dass es auffällt.
-
Schicht 4
Gemeindetyp und Leerstand
Zuletzt justieren Lage-Tier und Leerstandsquote. Zentrum, Agglo, Standard und Peripherie liegen zusammen über einen ganzen Prozentpunkt auseinander.
Zitieren
Die Zahlen dürfen mit Quellenangabe verwendet werden: «mfhindex.ch, egoysta AG» samt Datum des Abrufs. Wer die Methode prüfen will, findet sie oben ausgeschrieben.
Häufige Fragen
Fragen zum Index.
Wie hoch ist die Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser in der Schweiz?
Landesweit liegt die Spanne für Wohnliegenschaften heute etwa zwischen 2,5 und 5,5 Prozent. Der Ort entscheidet fast alles: in Zürich, Zug und Genf unter 3 Prozent, in mittelgrossen Städten 3,5 bis 4,5, in ländlichen Gemeinden 4,5 bis über 5. Ein Landesdurchschnitt ist für eine einzelne Liegenschaft wertlos.
Welcher Kanton hat die höchsten Renditen?
Die höchsten Bruttorenditen finden sich im Jura, in Teilen des Kantons Neuenburg, im Wallis abseits der Tourismusorte und im Berner Oberland. Hohe Rendite ist dabei keine gute Nachricht an sich: sie ist der Preis für tiefere Nachfrage, höheren Leerstand und dünnere Wiederverkaufsmärkte.
Wie wird der Index berechnet?
Aus vier Schichten. Publizierte Bandbreiten für Renditeliegenschaften bilden den Anker. Beobachtete Angebote und Transaktionen verschieben ihn innerhalb der Bandbreite. Das amtliche Mietniveau kalibriert die Ertragsseite. Gemeindetyp und Leerstand justieren zuletzt. Jede Schicht darf den Wert nur begrenzt bewegen — so schlagen einzelne Ausreisser nicht durch.
Ist eine Bruttorendite von 4 Prozent gut?
Das hängt vom Ort ab. In einem Zentrum wären 4 Prozent aussergewöhnlich hoch und ein Anlass, genauer hinzuschauen: befristete Mietverhältnisse, Sanierungsstau, Lärm. In einer ländlichen Gemeinde sind 4 Prozent eher tief. Die Zahl allein sagt nichts, der Vergleich mit der Zone sagt alles.
Wie oft wird der Index aktualisiert?
Die amtlichen Grundlagen folgen ihren Veröffentlichungszyklen, meist jährlich. Beobachtete Angebote laufen fortlaufend ein. Über jeder Tabelle steht, auf welchen Stand sie sich bezieht.
Darf ich die Zahlen zitieren?
Ja, mit Quellenangabe «mfhindex.ch, egoysta AG» und Datum. Wer die Methode nachvollziehen will, findet sie auf dieser Seite ausgeschrieben — ein Index ohne offengelegte Methode ist eine Behauptung.
Der Kantonswert ist ein Mittel.
Was für Ihre Parzelle gilt, hängt an Zone, Baujahr, Lärm und Leerstand der Gemeinde. Adresse eingeben, wir messen es durch.
Eigene Adresse messenWir suchen Ihre Liegenschaft …
Adresse wird geprüft
Liegenschaft gefunden
Ist das Ihre Liegenschaft?
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Aus den amtlichen Registern gelesen
Die Häuser dieser Parzelle
Diese Angaben müssen Sie nicht erfassen. MFHX liest sie aus dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes, der amtlichen Vermessung und den Datensätzen von ARE, BAFU und BAV.
Wie viele Wohnungen hat die Liegenschaft?
Für dieses Gebäude führt das Register keine Wohnungszahl. Bitte kurz angeben.
Wie gross ist die Wohnfläche insgesamt?
Die vermietbare Fläche aller Wohnungen zusammen. Eine Schätzung genügt.
Wie ist der Zustand der Liegenschaft?
Der Zustand bestimmt die Bruttorendite, mit der Käufer rechnen, und damit den Preis.
Ihr Jahresmietertrag
Der Jahresmietertrag ist die Summe aller Netto-Mietzinsen pro Jahr, ohne Nebenkosten. Aus ihm und dem Kaufpreis ergibt sich die Bruttorendite in Prozent, die Kennzahl, mit der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gehandelt werden. Wohnen Sie selbst in einer der Wohnungen? Dann zählt auch deren Marktmiete. Setzen Sie unten das Häkchen, wir rechnen sie dazu.
Oder am Regler ziehen: er startet bei der Marktschätzung dieses Hauses. Das helle Band ist das Marktniveau der Lage, die Raute unsere Schätzung.
Wie ist die Liegenschaft parkiert?
Plätze bringen eigenen Ertrag. Einstellplätze zählen mehr als Aussenplätze.
Wie viele Plätze, zu welcher Miete?
Plätze werden eigenständig bewertet, weil Käufer sie anders rechnen als Wohnraum. Die Vorgaben unten stammen aus dem Preisniveau Ihrer Gemeinde. Überschreiben Sie sie, wenn Sie es genauer wissen.
—
Was trifft auf die Liegenschaft zu?
Mehrfachauswahl möglich. Trifft nichts zu, gehen Sie einfach weiter.
Gehört Ihnen auch der Boden?
Liegenschaften im Baurecht werden am Markt mit einem deutlichen Abschlag gehandelt.
Wann möchten Sie verkaufen?
Ihre Bewertung wird erstellt …
Ertragswert wird berechnet
Ihre Wertanalyse
Geschätzter Marktpreis
- Vergleichbare Objekte am Markt
- Marktmieten im Umkreis
- Bruttorendite
- Entwicklungspotenzial (Baureserve)
- Mietertrag p. a.
- Preis je m² Wohnfläche
- Preis je Wohnung
- Erwerbsnebenkosten im Kanton
Geschätzter Wohnungsspiegel
| Whg. | Geschoss | Zimmer | Fläche | Miete CHF/Mt.* |
|---|
* Ansatz BFS-Strukturerhebung 2024 (Neubezüge), nach Lage und Zustand justiert. Die effektiven Mieten Ihrer Verträge können davon abweichen.
Rechtliche Grundlagen: Zonen, Gestaltungspläne, Baureglement
Bauliche Entwicklung in der Umgebung
Marktbewegung in der Gemeinde
Risiken aus den Katastern
Preisentwicklung der Gemeinde
Grundlagen aus den amtlichen Registern
Möchten Sie verkaufen?
Dann lohnt sich der zweite Blick. Wir prüfen, was Käufer für Ihre Liegenschaft heute tatsächlich bezahlen, und begleiten Sie bis zur Unterschrift. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
Die Detailanalyse, von Menschen gerechnet
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Zur Einordnung. Die Werteinschätzung beruht auf den amtlichen Registern und Geodiensten der Schweiz sowie auf der laufenden Marktbeobachtung von MFHX. Sie ist eine indikative Bandbreite auf Basis der uns bekannten Angaben und ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA/SVKG. Die Bandbreite bildet ab, was gut vorbereitete Verkäufe über dem Richtwert erzielen. Für eine belastbare Preisempfehlung prüfen unsere Experten Ihre Liegenschaft persönlich: Mikrolage, Zustand, Mietverträge und Potenzial.
Bewertung auf Basis der amtlichen Register und Geodienste der Schweiz. Die vollständige Liste der Datengrundlagen und Attributionen finden Sie unter mfhx.ch/quellen. Kartenmaterial © swisstopo · Strassenansicht © Google. Erst mit dem Absenden des Formulars werden Angaben an MFHX übermittelt.